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美元在2024年一直保持涨势，因美联储更长期维持高利率的政策造就了美国与其它主要经济体之间的巨大利差。日元跌至1986年以来最低水平，推高了将利率维持在极低水平的日本当局再度进场干预的风险。

　　来源：地产K线

　　流动性承压的万科，在不久前退出了苏州一处正在开发的项目——大象山舍。

　　大象山舍规划了1379户叠墅和小高层。2020年6月开盘至今已4年有余。据苏州市房产交易网，目前尚有63套可售，参考单价大多不超过3万/㎡。

　　万科将其持有的项目公司股权卖给了合作方——苏州高新，这是苏州高新区政府旗下唯一A股上市公司。

　　股权关系上，苏州高新由苏州苏高新集团有限公司、东方国际创业股份有限公司、中央汇金资产管理有限公司、百年人寿保险股份有限公司持股43.79%、3.00%、1.3%、1.16%。最终实控人为苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（苏州市虎丘区人民政府）。

　　苏州高新称，拟向参股公司苏州高新万阳置地有限公司（以下简称“高新万阳”）增资，并收购苏州傅恒企业管理咨询有限公司（以下简称“苏州傅恒”）持有的高新万阳50%股权。

　　苏州万科企业有限公司持有苏州傅恒99%股权。2016年11月，苏州傅恒以总价41.10亿元竞得苏地2016-WG-65号地块，成交楼面价21200元/平方米，溢价率高达75%。

　　同年12月6日，苏州高新旗下地产集团（苏州高新地产集团有限公司）与苏州傅恒共同成立高新万阳，负责该地块的开发建设，二者地分别持有高新万阳50%股权。

　　2019年8月，万科大象山舍就已计划开盘，但是由于限价的原因，备案价一直备不上去，项目直接封盘。2020年6月年正式开卖后，也是音讯寥寥。

　　大象山舍不仅拿地价格贵，而且建造标准高，首批房源整体备案均价只有约2.98万元/㎡。按这个价格卖，叠墅区要亏上几个亿。

　　最新数据显示，2024年6月，大象山舍的成交均价为23023元/m²。‌

　　9.6亿接盘

　　苏州高新的增资计划包括同比例增资及股权收购两个环节。

　　首先，苏州傅恒拟以对高新万阳享有的债权中除应付利息外的剩余13.55亿元转增注册资本，同时以2.87亿元货币出资，债转股及货币出资金额合计16.42亿元；地产集团拟以对高新万阳享有的16.13亿元债权全部转增注册资本，同时以2881.93万元货币出资，债转股及货币出资金额合计16.42亿元。增资完成后，地产集团、苏州傅恒仍分别持有高新万阳50%股权。

　　接下来，地产集团拟出资9.6亿元及浮动部分价款，收购苏州傅恒持有的高新万阳50%股权。

　　交易完成后，高新万阳资产总额34.38亿元，负债总额1.3亿元，资产负债率由99.32%下降至3.79%。地产集团将持有高新万阳100%股权并纳入合并报表范围，对应增加存货31.78亿元，预计将增加苏州高新2024年度归属于上市公司股东的净利润5.08亿元。

　　目前，苏地2016-WG-65号地块的南区及北-1区已全部开发完毕，住宅总可售面积89851平方米，已售面积78018平方米，去化率达到86.83%。北-2区尚未取得预售证、未竣工备案，根据规划方案，住宅总可售面积为111546平方米。

　　苏州高新表示，可能因宏观及行业等因素导致销售进度、销售价格不及预期。

　　连续下滑的业绩

　　2022年，转型路上的苏州高新确立了“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的定位，主营园区运营、产业投资、产城综合开发三大业务。

　　这一年，苏州高新的业绩开始下滑。

　　2022年实现营业收入107.24亿元，同比下降10.48%；归母净利润3.09亿元，同比下降24.24%。

　　2023年实现营业收入78.14亿元，同比下降27.13%；归母净利润2.02 亿元，同比下降34.54%。

　　苏州高新的项目主要分布在苏州市，但近几年异地业务拓展力度较大，部分异地开发项目去化不及预期。

　　2023年，苏州高新商品房销售面积17.28万方，同比减少32.8%；销售金额38.22亿元，同比减少42.02%。期内，苏州高新因加大营销力度去库存，销售费用同比增长8.3%。

　　2021-2023年，苏州高新经营活动产生的现金流量净额分别为-24.5亿元、-46.8亿元和-15.16亿元，已经连续3年为负。

　　由于融资规模的扩大，期内，苏州高新筹资活动产生的现金流量净额为64.2亿元，同比增长185.2%。

　　背靠国资，苏州高新有着天然的融资优势。2023年，苏州高新成功发行超短期融资券、中期票据等直融产品21单，募资金额100亿。其中，超短期融资券12笔。期内综合融资成本3.6%，较2022年下降38BP。

　　实际上，自2019年以来，苏州高新的债务规模就在不断增加。2020-2023年，其总负债分别为391.22亿元、480.00亿元、482.16亿元、538.17亿元，其中有息债务分别约为181.88亿元、243.22亿元、295.81亿元、369.51亿元。

　　2023年，苏州高新因偿还债务支付的现金流出为140.3亿元，2022年为181.25亿元。

　　今年一季度，苏州高新无论是营业收入还是归母净利润，都已达到去年全年的一半水平。期内营业收入为42.2亿元，同比增长43.78%；归母净利润为1.12亿元，同比增长9.47%。

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责任编辑：杨红卜 期货配资什么意思